小案例
北京的叶女士，最近通过朋友的推荐，向我们睿宇会计师事务所求助。原来叶女士最近突然收到了联邦税务局的信，要求她申报房产的空置税。可之前叶女士对此毫不知情，也没有人提醒过她，所以很着急。
经过了解，叶女士在墨尔本购买了几套房产，并且对在东区靠近海边的一套联排别墅特别心仪。这套房产是她在2017年6月份购买的楼花，当时的买价是180多万，并向FIRB（外国投资管理委员会）递交了购房申请。
2019年年初交房后，叶女士便购置了高档的电器和家私，并把这套房产用作她自己的自住房。她计划每年国内的冬春季，就和家人来别墅住上一段时间。由于房子和家私都是全新的，叶女士不舍得将房产出租给别人。但又由于签证和国内生意的原因，叶女士每年的居住时间一般不会超过6个月，其余的时间房产都处于空置状态。
在否决了多种减免的可能性之后，我们认为叶女士的房产确实是符合联邦空置税的征收条件，需要缴纳空置税$11,500。叶女士这才恍然大悟，原来在澳洲买房自住，住不满6个月还要交空置税。在听取了我们的建议之后，叶女士决定在2020年调整行程，和家人亲戚多来澳洲住住，甚至是轮流居住。这样既能享受到墨尔本优美的自然环境，还能省下一大笔税金。
叶女士最后总结，在澳洲有一个专业靠谱的会计师太重要了，一个小小的建议可能就能省下上万元的税金。
背景知识
原来为了缓解本地房产租赁的短缺和租金过高的状况，联邦政府于2017年的预算案中，引入了房产空置税annual vacancy fee 。
空置税法案要求凡是2017年5月9日之后申请FIRB的海外投资者（包括开发商代为申请的）必须在房产交付后的12个月后的30天内对房产的空置情况向税务局进行申报，不论房产是否空置。未及时申报按照空置房产处理并处以最高$52,500的罚款。空置税每年的交税金额等同于FIRB的申请费。目前100万澳币以下的房产，交税金额为$5,700，以此类推。房产如果在12月中出租或者自住超过183天，将可免征空置税。
划重点
根据我们的申报经验和客户的疑问，我们为您划出联邦空置税的重点，要避税就靠它啦：
1、联邦空置税只适用于2017年5月9日之后申请递交FIRB申请的海外业主，对其它的房产不适用。因此在此前购买房产的海外业主，即使房产空置，也不交税。
2、海外业主的定义和FIRB申请的要求一致。在没有成为澳洲公民的情况下，即使拥有永居身份，也需要在12月内在澳住满200天，才可以免空置税。临时签证持有者，即使住满200天，也还是算海外业主，还是要申报空置税。
3、海外业主在房产交付后的30天内，需要完成土地水资源的注册（Land and water registration），以便于税务局掌握该房产的成交信息，为接下来12个月的空置税申报做准备。
4、房产在12月中出租或者自住（包括亲戚朋友常住）超过183天，可免征空置税。房产在招租的过程中的空置期可计算在出租期内。短期出租（少于30天的）不计算在出租期内。比如爱彼迎Airbnb的短租期是不计算在183天内的，还是作为空置。
5、税务局会通过房产的水电煤的使用量，电话宽带的注册，还有出租的信息来监控房产是否空置，和业主的申报是否属实。
6、联邦的空置税和维多利亚政府的空置税是两个不同的空置税。对房产空置的定义和征收方法都会略有差别。也就是说，墨尔本城区的房产有可能在同一年被征收两次空置税。我们会在下一期单独介绍墨尔本的州政府空置税。