哎… 苛政猛于虎！南澳土地税要涨了！
（图片来源：网络）
最近，南澳州政府在2019至2020财政年预算案里宣布了针对《1936年土地税法（南澳）的改革》《2019年土地税（杂项）修正案（南澳）》。
这个修正案在2020年7月1日凌晨就要生效了。尽管今年的新冠疫情已经给南澳生意和个人都带来了很大的影响，但是政府仍然决定要如期实施改革。
这次的改革虽然降低了土地税税率，但是土地价值累加的方式也发生了变化。过去那种通过不同物业在不同实体名下来避免土地价值累加， 降低土地税税率的方式不再适用了。
简而言之，拥有多块土地的个人、信托和公司可能面临着土地税账单的大幅增加。
南澳土地局Revenue SA发布了一份立法指南，它提供了有关改革的完整摘要，并提供了根据新政土地税的计算方式。新的税率如下：
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下面来解析一下新政策带来的主要影响
1、对个人的影响
适用于一般税率。
过去如果土地在联名名下，该联名的土地会被作为一个独立的实体计算土地税，而在新政下，联名名下的土地价值会按照比例分加到个人名下，个人按照该比例的价值加上其他个人名下已拥有的土地价值来计算土地税。虽然土地税率降低了，但累加的土地价值会被推到高税率区间。
2、对信托的影响
适用于信托附加税税率。
此税率比一般税率计算出的土地税要高。附加税税率不适用或可以避免以下种类的信托：
- 在2019年10月16日之前就持有土地并且于2020年6月30日之前选择了家庭成员中的个人作为唯一受益人的家庭信托；
- 向土地局Revenue SA告知所有人信息的固定信托/单元信托；
- 公益信托；
- 自营养老金；
- 自营养老金专为贷款设置的无担保信托。
3、对受托人的影响
受托人将受到广泛的通知要求。特别是：
- 受托人必须在购买或出售土地后的1个月内通知土地局；
- 在2020年6月30日之前持有土地的受托人必须在1个月内将持有情况通知土地局；
- 固定信托或单位信托的受托人必须在1个月内将实益所有权变或单位持有量的变更通知土地局。
4、对关联公司的影响
适用于一般税率。
关联公司持有的土地价值将被累加来计算土地税。
关联公司的定义
两家公司是否为关联公司如果同一个人或同一组人：
- 持有每家公司50％以上的已发行股份；
- 控制每家公司股东大会50％以上的的选票权；
- 能够控制每个公司董事会的组成。
政府补助信息
1、政府宣布在接下来的3个财政年内陆续放出$2500万澳元的过渡资金（Transition Fund）来补助部分受受新政影响而需要缴纳比往年更多土地税的个人以及公司。请注意！该补助不适用于信托！
2020-21 财政年度
- 土地税评估增长$ 2,500至$ 102,500之间的纳税人有资格获得50％税额的减免，土地税评估增长$ 2,500以下或$ 102,500以上的纳税人则没有资格获得任何补助
- 最高减免额为$ 50,000
2021-22 财政年度
- 土地税评估增长$ 2,500至$ 102,500之间的纳税人有资格获得30％税额的减免，土地税评估增长$ 2,500以下或$ 102,500以上的纳税人则没有资格获得任何补助
- 最高减免额为$ 30,000
2022-23 财政年度
- 土地税评估增长$ 2,500至$ 102,500之间的纳税人有资格获得15％税额的减免，土地税评估增长$ 2,500以下或$ 102,500以上的纳税人则没有资格获得任何补助
- 最高减免额为$ 15,000
2、在满足某些条件的前提下，用于经济适用房开发的土地可以获得为期12个月不与其他土地的价值累加计算土地税的减免。具体条件还需要等待土地局进一步给出指示。
3、对于关联公司而言，如果满足以下所有条件，一家公司可以向土地局申请不将某一块土地的价值累加到其他关联公司持有的土地价值：
- 该土地为住宅用地；
- 该土地被分割开发10套以上的住宅房；
- 开发工程在土地局批准后的两年后开始；
- 开发工程在土地局批准后的五年后完成。
是否可以合理规避多交税的风险
重点来了！新地税来临是不是可以合理规避多交税的风险呢？答案是可以的！
1.在2019年10月16日之前持有土地的家庭信托的受托人将需要从节省税款的角度来决定是否需要选择一名家庭成员中作为唯一受益人。
2.固定信托/单元信托需要审查是否应将固定利益和/或单元持有人通知给土地局。
3.通过两个或两个以上独立公司持有土地的投资者需要确定这些公司是否为关联公司。
4.地税受新政影响大幅增加的投资者者应检查他们是否有权申请政府补助和/或是否值得进行结构重组。
5.对于未来考虑开发土地的投资者需要仔细考虑持有土地的实体结构，以最大程度地减少新政对地税的影响。
6. 一个家庭可以在某些情况下以自然人，信托，公司或自营养老金的形式持有土地，而不需要累加土地价值以计算土地税。
结语：如果您或您所控制的实体持有多块土地，您下一个年度的土地税很有可能会大幅增长，每个人的情况不同，需要采取的措施也将会不同。
建议任何措施在2020年6月30日之前采取，以确保从2020年7月1日起支付正确的土地税。
我们可以帮您计算2020/21年可能产生的土地税以及土地税增长额度，判断是否有必要采取一些措施来避免或减少土地税的增长。
还可以帮助您了解当前的结构是否仍然是购置新土地的最佳结构，并创建可以满足您现在和将来的投资需求的土地所有权实体结构。